导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗rong>

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。