导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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