导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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