“现在的(de)房地产很难(nán)再出现像过(guò)去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投资者的(de)关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关(guān)注一下(xià)今(jīn)年(nián)房地产的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背景(jǐng)的(de)房企在资本市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没(méi)有国资背(bèi)景(jǐng)的民(mín)营房企(qǐ)股价大(dà)多表现(xiàn)很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(c在职教育是什么意思，补充在职是什么意思ǐ)之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一(yī)步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三(sān)分之一(yī)。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的(de)开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得(dé)太(tài)快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续(xù)居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积(jī)极(jí)的拿(ná)地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一(yī)一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集在职教育是什么意思，补充在职是什么意思团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基(jī)本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整(zhěng)体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～202在职教育是什么意思，补充在职是什么意思2年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国(guó)过去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的研(yán)发(fā)、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而(ér)乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报(bào)的(de)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地(dì)集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都实(shí)现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对(duì)于(yú)定(dìng)制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不(bù)是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每(měi)年到期(qī)的合(hé)同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固定人(rén)员成本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较好的(de)服务(wù)是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 在职教育是什么意思，补充在职是什么意思