文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(j获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗ìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(w获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗án)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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