万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(ché初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间ng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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