文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎ德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么ng)管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及(j德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么í)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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