近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xi海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命àn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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