OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也三件套是哪三件得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tín三件套是哪三件g)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(三件套是哪三件zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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