近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募Rkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心EITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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