近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(现实中真的可以把人玩坏吗shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根现实中真的可以把人玩坏吗据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应现实中真的可以把人玩坏吗(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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