“现在的房地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十(shí)年的系统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从(cóng)板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道(dào)红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资(zī)金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业(yè)内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？ng>

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计(jì)今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿(ná)地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年市(shì)场没(méi)有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高(gāo)到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对(duì)比的是(shì)，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房(fáng)企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司(sī)的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实(shí)会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民(mín)营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关(guān)系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极，根据(jù)诸(zhū)葛(gé)找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续(xù)稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多(duō)家准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的(de)中游环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是偏(piān)消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规(guī)模越来(lái)越大(dà)，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板(bǎn)块也因疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外(wài)，下游的(de)物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服(fú)务为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端(duān)楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。