饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法;'>毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法duì)居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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