文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.42周是几个月，42周是几个月保质期5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)42周是几个月，42周是几个月保质期风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％42周是几个月，42周是几个月保质期尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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