万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前数学中e等于多少，高中数学中e等于多少款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(r数学中e等于多少，高中数学中e等于多少én)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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