5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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