万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中(z纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌hōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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