饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当(dā日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕ng)前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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