导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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