文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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