导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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