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部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　中国户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团队

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些ong>如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。