导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(é冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟r)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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