5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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