万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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