5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fá军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次ng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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