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2024年房价会继续下跌吗

2024年房价会继续下跌吗 天风宏观:创投泡沫破灭才是真正值得讨论的问题

  文:天风宏观宋雪(xuě)涛/联系人向静(jìng)姝

  美国经(jīng)济(jì)没(méi)有大问题,如果一(yī)定要从鸡蛋里面找骨头,那么最大的问(wèn)题既(jì)不是银行业,也不是(shì)房地产,而是(shì)创投泡沫。仔细(xì)看硅谷(gǔ)银(yín)行(xíng)(以及(jí)类(lèi)似几家美国(guó)中小(xiǎo)银行)和商(shāng)业地(dì)产的(de)情况(kuàng),就(jiù)会(huì)发(fā)现他们的问(wèn)题其实来源相同——硅谷银行(xíng)破产(chǎn)和商(shāng)业地产危机(jī),其实都是创投(tóu)泡沫破灭(miè)的(de)牺牲品。

  硅谷银行的(de)主要问题不在资(zī)产端,虽然他的资产(chǎn)期限过长,并且把资产过于集中在一(yī)个篮子里,但(dàn)事(shì)实上(shàng),次贷危机后监(jiān)管对银行(xíng)特别是大银(yín)行的资本(běn)管制(zhì)大幅(fú)加强(qiáng),银行(xíng)资(zī)产端的信(xìn)用风(fēng)险显著(zhù)降低,FDIC所有担保(bǎo)银(yín)行的(de)一级风险资(zī)本(běn)充足(zú)率从次贷危机前的不到10%升至(zhì)2022年底的13.65%。

  创投(tóu)泡(pào)沫破灭才是真正(zhèng)值得(dé)讨论(lùn)的(de)问题(天风宏观(guān)向静(jìng)姝)

  硅谷银行(xíng)的真正问题出在负债端,这并(bìng)不(bù)是(shì)他自(zì)己的问题,而是储户的(de)问题,这些储户也(yě)不是一般(bān)散户,而是(shì)硅谷的创投公司和风投。创投泡沫在快速(sù)加息中(zhōng)破灭,一(yī)二(èr)级市场出现(xiàn)倒挂,风投机(jī)构失血的同时从投(tóu)资(zī)项目中(zhōng)撤(chè)资,创投企业被(bèi)迫从硅谷银(yín)行(xíng)提取存(cún)款用于补充(chōng)经(jīng)营性(xìng)现金流,引发了一连串的挤(jǐ)兑(duì)。

  所以,硅谷银行的问题不是“银行”的问(wèn)题,而是(shì)“硅(guī)谷”的问题就连同(tóng)时出现危机的瑞信,也(yě)是在重仓了中概股的对(duì)冲基金Archegos上出(chū)现了(le)重大亏损,进(jìn)而暴露出巨大(dà)的资产问题。硅谷银(yín)行的破产对美(měi)国银行业来说,算不(bù)上系统性影(yǐng)响(xiǎng),但对硅谷的创投圈(quān)、以及金融资本(běn)与创投企业深度(dù)结合的这种商业模(mó)式(shì)来(lái)说,是(shì)重(zhòng)大打击。

  美(měi)国商业地(dì)产(chǎn)是创(chuàng)投泡沫破灭的另一个(gè)受害者,只不过(guò)叠(dié)加了(le)疫情后远(yuǎn)程办公的新趋势。所谓的(de)商业地产危机,本质(zhì)也不是房(fáng)地产(chǎn)的(de)问题。仔细看(kàn)美国(guó)商业地产市场,物(wù)流仓储(chǔ)供不(bù)应(yīng)求,购物中心已(yǐ)是昨日黄花(huā),出(chū)问题的(de)是写字楼(lóu)的空置率(lǜ)上升和租金下跌。写字楼空置(zhì)问题最(zuì)突出的地区是湾区、洛杉矶和西(xī)雅(yǎ)图等信(xìn)息科(kē)技公司(sī)集聚的西海岸,也是受到了创投企业和(hé)科技公司就(jiù)业疲软的拖累。

  创投泡沫(mò)破(pò)灭才是真正值得讨论的问题(tí)(天风宏观向静姝)

  我们认为真正值得讨论的(de)问题,既不是小(xiǎo)型银行的(de)缩表,也不(bù)是地产的(de)潜(qián)在信用风险,而是创投(tóu)泡沫(mò)破灭会带来怎样(yàng)的连锁反应?这些反应对经济系统会带来什么影响?

  第一,无论从规(guī)模(mó)、传染性还是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)范围来(lái)看,创投泡沫破灭都不会带来系(xì)统性危机。

  和引发08年金融危机的房(fáng)地产泡沫对比,创投泡沫对(duì)银行的影响要小得多。大多数科创企业(yè)是股权融资(zī),而不是债权融资(zī),根(gēn)据OECD数据(jù),截至2022Q4股权融(róng)资在(zài)美国(guó)非(fēi)金(jīn)融企(qǐ)业融资中的占比为(wèi)76.5%,债券融资(zī)和贷款(kuǎn)融资仅(jǐn)占比8.8%和14.7%。

  美国银行(xíng)并没有统计(jì)对(duì)科(kē)技企业的(de)贷款数据,但截至(zhì)2022Q4,美国银(yín)行对整(zhěng)体企业贷(dài)款占其资(zī)产的比(bǐ)例为10.7%,也(yě)比科网时期的(de)14.5%低4个百分点。由于科创企业和银(yín)行体(tǐ)系的相对隔离,创投泡(pào)沫不会(huì)像次贷危机一样,通过金(jīn)融杠杆和(hé)影子银行,对金融系统形成毁灭性打击。

  

  此外(wài),科技股也(yě)不像房地产是家庭(tíng)和企业广泛持有的资产,所(suǒ)以创投泡沫破(pò)灭(miè)会带来硅谷和华(huá)尔(ěr)街(jiē)的(de)局部(bù)财富毁灭(miè),但不会带(dài)来居民和企业的广泛(fàn)财富(fù)缩水。

  创投(tóu)泡沫(mò)破灭才是真正(zhèng)值得讨论的问题(tí)(天风宏观(guān)向(xiàng)静(jìng)姝)

  创投泡沫破灭(miè)才(cái)是真(zhēn)正值得讨论(lùn)的问(wèn)题(天风宏观向静姝)

  

  第二,与(yǔ)2000年(nián)科网泡沫(mò)(dotcom)比,创投(tóu)泡沫要(yào)“实在”得多。

  本(běn)世纪初的科网泡沫(mò)时期,科技企业(yè)还没找到可(kě)靠的盈利模式。上世纪90年代(dài)互联网信息技术(shù)的快速(sù)发展以及美国的信息高速公路战(zhàn)略为投(tóu)资者勾勒出一幅美好的蓝图,早期(qī)快速增长的(de)用(yòng)户量让大家(jiā)相信科技企业可以重塑人们的生活(huó)方(fāng)式,互(hù)联网公(gōng)司开始盲目追求快速增长(zhǎng),不顾一切代价烧钱抢占市场,资本市场(chǎng)将估值依托(tuō)在点击量上,逐步脱(tuō)离了企业的实际盈(yíng)利能力。更有(yǒu)甚(shèn)者,很(hěn)多公(gōng)司(sī)其实算(suàn)不上真正的(de)互联网公司,大量公(gōng)司甚至只是在名称上添加(jiā)了e-前缀或是.com后缀,就(jiù)能让股票价格上涨。

  以美国在(zài)线AOL为例(lì),1999年AOL每季度新增(zēng)用(yòng)户(hù)数超过100万,成为(wèi)全(quán)球(qiú)最(zuì)大的因特网服务提供商,用户(hù)数(shù)达到3500万,庞大的用(yòng)户群吸引(yǐn)了众多广(guǎng)告客户和(hé)商业合(hé)作伙伴,由此(cǐ)取得了(le)丰厚(hòu)的收入,并在2000年收(shōu)购了时代(dài)华纳。然而好景(jǐng)不长,2002年科网泡沫(mò)破裂(liè)后,网络用(yòng)户增长缓慢(màn),同时(shí)拨号上网业务逐渐被(bèi)宽带网取代。2002年四季(jì)度AOL的(de)销(xiāo)售(shòu)收(shōu)入下降5.6%,同(tóng)时计入455亿(yì)美(měi)元支出(多(duō)数(shù)为冲减困(kùn)境中的资产(chǎn)),最终净亏损达到了987亿美(měi)元。

  2001年科网泡沫时,纳斯达克100的利润率最低只有-33.5%,整个科技行业亏损(sǔn)344.6亿美元,科技企业的自由现金(jīn)流为-37亿美元。如今大型科(kē)技企业的(de)盈利模式成熟稳(wěn)定,依(yī)靠在线广告和云(yún)业务收入创(chuàng)造了高水平的(de)利润和现金流2022年纳斯达克100的利(lì)润率(lǜ)高(gāo)达12.4%,净利润高(gāo)达5039亿美元,科技企业的自(zì)由现金(jīn)流为5000亿美元,经(jīng)营活动现金流占总(zǒng)收入比例稳定在20%左右。相比(bǐ)2001年科技(jì)企(qǐ)业还在向(xiàng)市(shì)场“要钱”,当前(qián)科技企(qǐ)业主要(yào)通(tōng)过回购(gòu)和分红等形式向(xiàng)股东“发钱”。

  创投泡沫破(pò)灭才是真(zhēn)正值得(dé)讨论的问题(天(tiān)风宏观(guān)向静姝(shū))

  创(chuàng)投(tóu)泡沫破灭才是真正值(zhí)得讨论的问题(天风宏(hóng)观(guān)向静姝)

  创投泡沫(mò)破灭才是真正(zhèng)值得讨论的(de)问题(天(tiān)风(fēng)宏观向静(jìng)姝)

  创投泡沫破灭才(cái)是真正值(zhí)得讨论的问题(天风(fēng)宏观(guān)向静姝)

  第(dì)三,当(dāng)前(qián)创投泡(pào)沫破灭(miè),终结的不是(shì)大型科技(jì)企业,而是小型创业企业。

  考察GICS行业分类下信息技术中(zhōng)的3196家企业,按照(zhào)市值排名,以前(qián)30%为大公司,剩余70%为小(xiǎo)公司。2022年大公(gōng)司中净(jìng)利润为负的比例(lì)为20%,而小公司这一比例(lì)为38%,接近大公司的二倍(bèi)。此外,大公(gōng)司自(zì)由现金流的中位数(shù)水平为4520万(wàn)美元,而小公司这一水(shuǐ)平(píng)为-213万美(měi)元(yuán),大公司净利润中位数水(shuǐ)平为2.08亿美元,而(ér)小公司只有2145万美元(yuán)。大型科(kē)技企业创(chuàng)造利润和现金流的水(shuǐ)平明显(xiǎn)强(qiáng)于小型科技企业。

  至少上市的科技企(qǐ)业在利润和现金流表现上显著强于科(kē)网泡(pào)沫时期(qī),而投资银行的股票抵(dǐ)押(yā)相关(guān)业务也主(zhǔ)要开展在(zài)流动性强的(de)大市值科技股上。未上(shàng)市的小(xiǎo)型科创企业(yè)若不能(néng)产生利(lì)润和(hé)现(xiàn)金流,在(zài)高利率的环境下破(pò)产概率大大增加(jiā),这可(kě)能影响到的是PE、VC等投资机构,而非间接融资渠道的(de)银行。

  这轮(lún)加息周期导致(zhì)的创投泡沫破灭,受影响最大的是硅谷(gǔ)和华(huá)尔街的富(fù)人群体(tǐ),以及低利率金融(róng)资本与科创投资深(shēn)度融合的(de)商业模式,但很难真(zhēn)正伤害到大多数美国居民、经营稳健的(de)银行业和拥有自我造血(xuè)能力的大型科技公司。本轮加(jiā)息(xī)周期带(dài)来的仅仅是库存周期的(de)回落(luò),而不(bù)是广(guǎng)泛和持(chí)久的(de)经济衰退。

  创投(tóu)泡沫破灭才是真(zhēn)正值得(dé)讨论的问题(天风宏(hóng)观向静姝)

  创投(tóu)泡沫破灭才是真(zhēn)正值得讨论的(de)问题(天风宏观向静(jìng)姝)

  风险提示

  全球经济(jì)深(shēn)度(dù)衰退,美联储货币政策(cè)超预期紧(jǐn)缩,通(tōng)胀超预期

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