万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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