饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上>

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(d岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上ìng)俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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