导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长600毫升等于多少斤水，800ml是多少水。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)600毫升等于多少斤水，800ml是多少水rong>

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。