5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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