导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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