万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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