OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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