文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(c利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗hū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当(d利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗āng)时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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