近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)回族女人为什么离婚少REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获回族女人为什么离婚少(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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