文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(y大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么ú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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