文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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