近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REIT魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段s有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)RE魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段ITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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