万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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