导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数ln的公式大全，ln4-ln2等于多少为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数ln的公式大全，ln4-ln2等于多少较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国ln的公式大全，ln4-ln2等于多少和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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