文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15比较长的古诗词，比较长的古诗10句％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　比较长的古诗词，比较长的古诗10句rong>一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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