万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(r乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节óng)信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(là乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节i)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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