万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的阴肖是指哪几个肖维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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