OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内n是什么化学元素，n是什么化学元素符号人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把n是什么化学元素，n是什么化学元素符号这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运(yùn)n是什么化学元素，n是什么化学元素符号营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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