5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(s唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星hǔ)性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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