近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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