5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xi雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质àn)了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的(de)雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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