5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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