导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　<一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽strong>户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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